Home » Tài chính » Cổ phiếu HDC có làm nên chuyện trong năm 2016?

Cổ phiếu HDC có làm nên chuyện trong năm 2016?

Tiềm năng quỹ đất chỉ bước đầu được hiện thực hóa của HDC trên thị trường bất động sản (BĐS).

Thị trường BĐS ở Hà Nội và TP.HCM đã có những chuyển động mạnh mẽ trong 11 tháng năm 2015, thị trường nhà đất ở các tỉnh – thành khác được nhận định chỉ mới dần ấm lên.

Các mã cổ phiếu BĐS tăng giá mạnh và được nhà đầu tư (NĐT) săn đón. Bên cạnh những mã cổ phiếu "đại thụ” như VIC, KDH, NBB, SJS, TDH, DRH… giá cao thì xuất hiện một nhân tố mới giá mềm là HDC (Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC)).

Đáng nói là HDC chưa gây được sự chú ý trên thị trường trong những năm qua. Tuy nhiên, việc cổ đông lớn Red River Holdings thoái toàn bộ 10% cổ phần tại đây cuối tháng 11 vừa rồi cộng với những chuyển biến của thị trường BĐS ở Vũng Tàu đã giúp HDC được nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại.

Cũng như một doanh nghiệp cùng địa bàn là DIG, HDC xuất thân là doanh nghiệp nhà nước. Trong khi DIG là công ty trực thuộc Bộ Xây dựng với tỷ lệ sở hữu của Nhà nước 56,72%, thì SCIC đang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ khoảng 11,67% cổ phần của HDC. Về quỹ đất DIG lớn hơn nhiều so với HDC nhưng lại phân tán.

Như vậy, nếu chỉ xét ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu thì HDC đang là doanh nghiệp BĐS dẫn đầu về số lượng BĐS cũng như diện tích quỹ đất. Nhìn chung, danh mục BĐS của HDC khá đa dạng với biệt thự, đất nền, chung cư và trong tương lai còn có khách sạn.

Trong đó các BĐS lớn có thể đem lại doanh thu và lợi nhuận cho HDC trong năm 2015 và 2016, gồm (1) khu đô thị mới Phú Mỹ, (2) khu nhà ở đồi Ngọc Tước, (3) khu nhà ở phía Tây đường 3/2, và (4) chung cư đồi 2, phường 10 (Bình An).

Khu nhà ở đồi Ngọc Tước 2 là điểm nhấn trong danh mục BĐS cũng như là trọng tâm đầu tư hiện tại của HDC. Ngọc Tước có diện tích 14,3ha gồm 159 nền biệt thự, diện tích từ 300 – 700m2 và 40 nền nhà liên kế với giá bán dao động từ 15 – 30 triệu/m2.

Ngọc Tước có vị trí khá đắc địa, ngay trung tâm TP.Vũng Tàu, gần Lotte Mart và khách sạn Pullman Vũng Tàu, cách bãi Sau chỉ khoảng 200m.

HDC triển khai kinh doanh Ngọc Tước từ năm 2012 nhưng đến nay chỉ mới bán được khoảng 1/2 diện tích.

Tuy sở hữu vị trí đẹp, hoàn thiện về hạ tầng nhưng giá trị của mỗi sản phẩm lớn (từ 6 tỷ đồng/nền), bên cạnh việc thị trường không thuận lợi là yếu tố khiến Ngọc Tước kinh doanh chậm thời gian qua.

Cộng với việc HDC chỉ bàn giao nền cho người mua và ghi nhận doanh thu sau khi đã xây xong phần móng nên đóng góp của Ngọc Tước vào kết quả kinh doanh (KQKD) giai đoạn 2013 – 2014 là khá thấp.

Chuyên viên ngành ước tính đến hết 9 tháng 2015, HDC còn khoảng 290 – 300 tỷ đồng doanh thu chưa ghi nhận từ Ngọc Tước này. Nếu thị trường BĐS Vũng Tàu tiếp tục hồi phục, kỳ vọng việc thu tiền sẽ được đẩy mạnh, cho phép HDC ghi nhận từ 40 – 50% phần doanh thu còn lại của Ngọc Tước trong năm 2016.

Một dự án có diện tích tương đối lớn khác mà HDC đang thực hiện là khu đô thị mới Phú Mỹ với diện tích 21,4ha, vốn đầu tư khoảng 105 tỷ đồng.

Là khu phân lô bán nền nhưng có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay trên mặt tiền quốc lộ 51 đi thẳng từ Bà Rịa về TP.HCM, ở giữa khu dân cư hiện hữu và gần nhiều KCN.

Bên cạnh đó, HDC đã hoàn thành và bàn giao cho UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 352 căn nhà ở xã hội từ năm 2011, thu về khoảng 175 tỷ đồng (còn phải thu khoảng 65 tỷ đồng).

Nhờ các yếu tố đó, Phú Mỹ có khả năng thu hút không chỉ những khách hàng có nhu cầu đầu tư mà cả những người có nhu cầu ở thực. Phú Mỹ hiện còn khoảng hơn 4ha đất thương phẩm đang được chào bán với giá từ 4,5 – 9 triệu/m2.

Ngoài các BĐS trên, HDC còn phát triển một số dự án cao tầng ở trung tâm TP. Vũng Tàu như chung cư Bình An, Bình Giã, Thi Sách… Trong đó, dự án Chung cư đồi 2 với 378 căn hộ vừa được mở bán trong quý IV với mức giá từ 11,6-13,4 triệu/m2 (có VAT) và cũng là dự án sẽ có đóng góp vào KQKD của HDC trong năm 2016 và 2017 (dự kiến bàn giao quý 4/2016).

Tuy nhiên, với mật độ dân cư và tăng trưởng dân số thấp, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu vốn không phải là thị trường tiềm năng với các chung cư, căn hộ.

Một hướng đi mà HDC đang nghiên cứu là hình thức căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp thuê lại để làm khách sạn. Trong đó, khách sạn – văn phòng số 2 Trương Công Định sẽ là thí điểm đầu tiên cho mô hình này.

Chúng tôi cho rằng đây là một phân khúc khá tiềm năng, ít đối thủ cạnh tranh và phù hợp với đặc điểm quỹ đất của HDC (các khu đất dưới 1ha, nằm gần biển và trung tâm tâm thành phố) cũng điều kiện của một đô thị du lịch gần kề TP.HCM như Vũng Tàu.

Dù vậy, HDC có thể sẽ cần một đối tác có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý và khai thác loại hình BĐS này.

Nhìn chung, chuyên viên ngành đánh giá cao tiềm năng quỹ đất của HDC và vị thế của doanh nghiệp ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hầu hết các BĐS mà HDC đang triển khai như Ngọc Tước, khu đô thị mới Phú Mỹ, chung cu Bình An… đều có vị trí thuận lợi, chi phí đất thấp (mua đấu giá hoặc đền bù từ sớm) và "sạch" về pháp lý.

Tuy nhiên, do đặc điểm ghi nhận doanh thu khi bàn giao, độ trễ và tính thanh khoản thấp hơn của thị trường BĐS Vũng Tàu so với TP.HCM nên có thể KQKD của HDC sẽ không có sự đột phá trong năm 2015, mà điểm rơi doanh thu và lợi nhuận chủ yếu là năm 2016 và 2017.

Như vậy, dù tiềm năng nhưng trên cơ sở thận trọng, NĐT cần nhìn thấy khả năng hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm nay (442 tỷ đồng doanh thu và 60 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế) là không nhiều và sẽ phụ thuộc vào việc hạch toán doanh thu của Ngọc Tước 2.

HDC hiện đang giao dịch ở mức P/B khoảng 0,95x, không phải là quá hấp dẫn với mức P/B trung bình cuả ngành BĐS hiện nay (khoảng 1,1x).

Kế hoạch thoái vốn của SCIC cũng có thể là chất xúc tác để HDC năng động hơn trong các kế hoạch kinh doanh nhằm hiện thực hóa tiềm năng quỹ đất trong các năm tới.

> Cổ phiếu bị ETF loại: Chưa chắc đã xấu

>

> Phân tán rủi ro bằng quỹ ETF

>

HOÀNG LONG

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*